Méthode et sources

Zone de chalandise

La zone est soit un cercle autour de l'adresse, soit une isochrone : l'ensemble des lieux d'où l'on rejoint le local en un temps donné, à pied ou en voiture, calculé par le service d'itinéraires de l'IGN sur le réseau de la BD TOPO®. L'isochrone suit les rues réelles et s'arrête aux coupures (voies ferrées, cours d'eau, voies rapides), ce qu'un cercle ignore. Une zone primaire (la moitié du temps ou du rayon) délimite la clientèle la plus proche.

Chaque activité a une zone recommandée : quelques minutes à pied pour une boulangerie ou une pharmacie de quartier, dix minutes en voiture pour une salle de sport ou un opticien.

Population

La population est mesurée sur les carreaux de 200 m de l'INSEE (Filosofi 2021, publiés en février 2026) dont le centre se trouve dans la zone : habitants, ménages, âges, niveau de vie, pauvreté, propriétaires, logement collectif et social. C'est le découpage public le plus fin ; il évite l'erreur classique qui attribue à un petit cercle toute la population d'une commune.

Le taux de chômage, les catégories socio-professionnelles et l'évolution de la population (2017-2023) ne sont publiés qu'à l'échelle de la commune (recensement 2023, géographie au 1^er janvier 2026) : ils sont pondérés par le nombre d'habitants de chaque commune réellement présents dans la zone. Toutes les comparaisons se font avec la moyenne de la France métropolitaine calculée sur les mêmes sources.

Concurrence

Les concurrents viennent du registre officiel SIRENE, interrogé en temps réel par code d'activité (NAF) : concurrents directs (même activité) et indirects (activités proches, comptées à 30 %). Les établissements fermés servent à mesurer la dynamique du secteur : ouvertures et fermetures des trois dernières années.

Les points de vente sont recoupés avec OpenStreetMap (rapprochement par distance et similarité de nom) pour ajouter les commerces dont l'entreprise est immatriculée ailleurs et ne compter chaque boutique qu'une fois. Pour la coiffure, l'esthétique et la restauration rapide, les établissements sans salarié, sans enseigne et absents d'OpenStreetMap (activités à domicile, camions) sont écartés ; pour les fleuristes, les animaleries et jardineries du même code NAF sont exclues.

Le registre code aujourd'hui chaque établissement actif dans deux nomenclatures : la NAF rév. 2 et la NAF 2025, qui la remplace le 1^er janvier 2027. L'étude lit les deux grâce à la table de correspondance officielle de l'INSEE. Le code NAF 2025, plus précis, sépare par exemple les salons de coiffure des coiffeurs à domicile, ou la restauration rapide de la restauration mobile : coiffeurs à domicile et camions sont comptés comme concurrents indirects. Les établissements fermés n'ont souvent qu'un code rév. 2 : les ouvertures et fermetures restent donc mesurées sur le périmètre rév. 2 de l'activité.

Potentiel de chiffre d'affaires

Le potentiel est estimé par la méthode des flux de dépenses, puis confronté à l'offre existante :

1. dépense des habitants = population × dépense moyenne nationale par habitant dans la catégorie, ajustée au niveau de vie de la zone et au profil d'âge de la clientèle ;
2. marché local = cette dépense × taux de captation locale (part dépensée près de chez soi) ;
3. clientèle extérieure : dans un quartier très commerçant, le marché est augmenté selon la densité de commerces par habitant ; dans un pôle commercial avéré (densité nettement supérieure à celle d'un quartier ordinaire), si les établissements présents réalisent plus que ce que les habitants expliquent, le marché est estimé par l'offre (85 % du chiffre d'affaires médian du secteur par établissement). En quartier résidentiel, la présence de nombreux concurrents n'augmente jamais le marché estimé ;
4. part de votre établissement = marché ÷ (concurrents directs + 30 % des indirects + vous) ;
5. trois scénarios de première année pleine : 55 %, 80 % et 110 % de cette part.

Le loyer soutenable correspond au ratio loyer / chiffre d'affaires considéré comme sain dans le secteur, appliqué au scénario central. Ces montants sont des ordres de grandeur pour dimensionner le projet ; ils ne remplacent pas un prévisionnel établi avec un expert-comptable.

Score et verdict

Le score sur 100 est la moyenne pondérée de six facteurs notés de 0 à 100 :

Taille du marché

Population et ménages dans la zone de chalandise.

Pouvoir d'achat

Niveau de vie, pauvreté et chômage comparés à la moyenne nationale.

Concurrence

Nombre d'habitants par concurrent et proximité des concurrents.

Adéquation de la clientèle

Profil d'âge et de ménages par rapport à la clientèle type de l'activité.

Environnement & flux

Commerces, locomotives et transports autour du local (générateurs de passage).

Dynamique locale

Évolution de la population et ouvertures / fermetures du secteur.

Les pondérations dépendent de l'activité (la concurrence pèse plus pour une boulangerie, le pouvoir d'achat pour un institut de beauté). Un facteur sans données est exclu plutôt qu'estimé. Le verdict suit le score — favorable à partir de 68, sous conditions de 56 à 67, à approfondir de 44 à 55, défavorable en dessous — mais il est plafonné quand la zone compte trop peu d'habitants, quand le chiffre d'affaires central est inférieur à celui d'un petit établissement, quand un facteur important est défavorable ou quand le loyer envisagé est trop lourd.

Repères sectoriels

Voici les valeurs nationales utilisées pour chaque activité (sources : INSEE Ésane 2023, Base permanente des équipements 2025, comptes nationaux 2025, Budget de famille, DREES, Ordre des pharmaciens, UNEC, FranceAgriMer / VALHOR, Xerfi). Elles sont revues à chaque nouveau millésime.

Limites

• La population au carreau date de 2021 : c'est le dernier millésime que l'INSEE publiera à cette échelle. Le recensement communal date de 2023. Les quartiers construits depuis ne sont pas encore comptés.
• Les carreaux comptent la population des ménages fiscaux : les personnes vivant en communauté (résidences étudiantes, EHPAD, internats) n'y figurent pas.
• Les flux piétons et automobiles ne sont pas mesurés directement ; ils sont estimés à partir de l'environnement commercial et des transports.
• Le registre SIRENE peut contenir des établissements inactifs ou mal géolocalisés ; OpenStreetMap dépend de ses contributeurs.
• La qualité du local lui-même (visibilité, vitrine, stationnement, accessibilité, état) n'est pas évaluée : une visite reste indispensable.