Ouvrir un commerce : 10 vérifications avant de signer le bail

1. 1.Le local peut-il accueillir un commerce ?

   Le plan local d'urbanisme fixe la destination des locaux. Transformer un bureau ou un logement en commerce est un changement de destination : il faut une déclaration préalable s'il n'y a pas de travaux sur la structure ou la façade, un permis de construire sinon (code de l'urbanisme, art. R421-14 et R421-17). Lisez aussi le règlement de copropriété : il peut interdire certaines activités, notamment la restauration.

2. 2.Le bail est-il adapté à votre projet ?

   Un bail commercial dure au moins neuf ans, avec une sortie possible tous les trois ans (code de commerce, art. L145-4). Vérifiez la destination prévue au bail : elle doit couvrir votre activité, et l'élargir plus tard suppose l'accord du propriétaire. Pour tester un emplacement, vous pouvez signer un bail dérogatoire de trois ans au plus (L145-5).

3. 3.Le loyer est-il soutenable ?

   Rapportez le loyer au chiffre d'affaires prévisible, pas à vos économies. Les repères varient selon l'activité : environ 8 % pour une boulangerie, 10 % pour un restaurant ou un salon de coiffure, 3 % pour une pharmacie. Demandez l'inventaire des charges, obligatoire depuis la loi Pinel : les grosses réparations ne peuvent pas vous être refacturées (code de commerce, art. R145-35).

4. 4.Combien coûte l'entrée dans les lieux ?

   Au loyer s'ajoutent souvent un droit au bail (payé au locataire sortant) ou un pas-de-porte (payé au propriétaire), le dépôt de garantie et les travaux d'aménagement. Reprendre un fonds de commerce, c'est aussi acheter une clientèle : comparez son prix au chiffre d'affaires réalisé.

5. 5.Assez d'habitants vivent-ils à proximité ?

   Comptez la population à quelques minutes du local, pas celle de la commune, sur une zone de chalandise mesurée en temps de trajet réel plutôt qu'au compas.

6. 6.Combien de concurrents se partagent déjà ces clients ?

   Recensez les concurrents directs et indirects par leur nom, avec le registre SIRENE, puis rapportez le nombre d'habitants au nombre de points de vente, le vôtre compris. Nos fiches par activité donnent la densité moyenne en France.

7. 7.Les clients passent-ils devant la vitrine ?

   Comptez les passants un jour de semaine et un samedi, matin, midi et soir. Notez le côté de rue le plus fréquenté, le stationnement, les arrêts de transport et ce qui attire du monde : un supermarché, une gare, une école.

8. 8.Le local est-il aux normes ?

   Un établissement recevant du public doit être accessible aux personnes handicapées et respecter des règles de sécurité incendie. Une mise aux normes peut coûter cher : faites vérifier l'état du local et regardez dans le bail qui en supporte le coût.

9. 9.Votre activité demande-t-elle une autorisation particulière ?

   Licence pour vendre de l'alcool, qualification pour un salon de coiffure ou une boulangerie, licence de l'ARS pour une pharmacie, déclaration au titre des installations classées pour certaines laveries : chaque métier a ses règles. Au-delà de 1 000 m² de surface de vente, une autorisation d'exploitation commerciale est requise (code de commerce, art. L752-1).

10. 10.Pourrez-vous signaler votre commerce ?

    L'installation d'une enseigne est soumise à autorisation dans les communes couvertes par un règlement local de publicité et dans certains lieux protégés (code de l'environnement, art. L581-18). Une terrasse demande une autorisation d'occupation du domaine public, délivrée par la mairie, révocable et non cessible avec le fonds.

Questions fréquentes

Quelle est la durée d'un bail commercial ?

Neuf ans minimum (code de commerce, art. L145-4). Le locataire peut donner congé à la fin de chaque période de trois ans. Un bail dérogatoire, d'une durée totale de trois ans au plus, permet de tester un emplacement sans s'engager pour neuf ans (L145-5).

Quelle différence entre droit au bail et pas-de-porte ?

Le droit au bail est le prix payé au locataire sortant pour reprendre son bail et ses conditions. Le pas-de-porte est une somme versée au propriétaire à l'entrée dans les lieux. Dans les deux cas, ce montant s'ajoute aux loyers dans votre plan de financement.

Faut-il une autorisation pour ouvrir un commerce ?

Pas de manière générale, mais plusieurs autorisations peuvent s'appliquer : changement de destination du local, enseigne, terrasse, licences ou qualifications propres à l'activité, et autorisation d'exploitation commerciale au-delà de 1 000 m² de surface de vente.

Sources

• Code de commerce, art. L145-4 et L145-5 (durée du bail commercial, bail dérogatoire), R145-35 (charges), L752-1 (autorisation d'exploitation commerciale)
• Code de l'urbanisme, art. R421-14 et R421-17 (changement de destination)
• Code de l'environnement, art. L581-18 (enseignes)
• Textes consultables sur Légifrance
• Entreprendre.Service-Public.fr — créer et ouvrir un commerce